Gut zu wissen Diese Rechte und Pflichten hat man als Mieter

Der Vermieter ist verpflichtet, die Wohnung im vertraglich festgelegten Zustand instand zu halten und Mängel zu beseitigen. Das gilt allerdings nur, wenn die Schäden nicht vom Mieter selbst verursacht wurden.

Typische Mängel sind: undichte Fenster, nicht schließende Wohnungstüren, defekte Heizung und/oder die Warmwasseraufbereitung oder verstopfte Abflüsse.

Gerade beim Thema Schimmel gibt es häufig Streit, wer für den Befall verantwortlich ist. Die Beweislast liegt aber in der Regel beim Vermieter. Er muss beweisen, dass der Mieter nie oder falsch lüftet oder falsch heizt und somit die Schimmelbildung begünstigt.

Wichtig: Die Mängel müssen so groß sein, dass die Mieter die Wohnung nicht auf normale Weise nutzen können. Eine defekte Glühlampe im Flur ist keine erhebliche Beeinträchtigung. Wenn der Vermieter aber erhebliche Mängel nicht zeitnah beheben lässt, haben Mieter das Recht auf Mietminderung.

Bemerkt der Mieter einen Mangel, muss er den Vermieter sofort darüber informieren. Dann kann er für die Zeit, in der der Mangel vorliegt, die Warmmiete entsprechend mindern. Der Vermieter muss die Mietminderung nicht "erlauben".

Alternativ kann der Mieter seine komplette monatliche Miete auch "unter Vorbehalt" zahlen. Beseitigt der Vermieter den Mangel trotzdem nicht, kann die Miete rückwirkend gekürzt werden.

Um wie viel die Miete gekürzt werden darf, ist nicht festgelegt, sondern immer abhängig vom Einzelfall. Bei leichten Mängeln sind 5-10 Prozent erlaubt, bei mittleren Beeinträchtigungen 10-20 Prozent.

Nach Angaben des Deutschen Mieterbundes muss der Vermieter rund um die Uhr ausreichend warmes Wasser zur Verfügung stellen. Gerichte gehen von einer Mindesttemperatur von 45 Grad Celsius aus - schon aus hygienischen Gründen. Alles andere sei ein Mangel. Der Mieter hätte dann also das Recht, die Miete zu kürzen.

Ob eine Mietminderung gerechtfertigt ist, hängt davon ab, wie lange der Aufzug außer Betrieb ist. Sind es nur einige Tage, rechtfertigt das noch keine Mietminderung. Ein wenig Zeit muss man den Handwerkern schon lassen.

Ist der Aufzug jedoch über mehrere Wochen nicht nutzbar, kann eine Mietminderung zwischen fünf und 20 Prozent durchaus angebracht sein.

Der Vermieter kann nur dann fristlos kündigen, wenn er einen wichtigen Grund dazu hat - zum Beispiel, wenn es erhebliche Mietrückstände gibt oder wenn es andere schwerwiegende Vertragsverletzungen gegeben hat. Aber auch dann ist eine Räumung der Wohnung gegen den Willen des Mieters nur möglich, wenn die Kündigung von einem Gericht geprüft und als wirksam bestätigt wurde.

Wenn der Mieter trotz einer wirksamen Räumungsklage nicht auszieht, kann eine Zwangsräumung nach der Räumungsfrist, in der Regel drei Wochen, erfolgen.

Braucht der Vermieter die Wohnung für sich oder nahe Verwandte, wie etwa Kinder, Enkel, Eltern oder Großeltern, kann er ohne Probleme wegen Eigenbedarf kündigen.

Allerdings muss der Vermieter ganz klar darlegen, warum er die Wohnung wirklich braucht. Kommt es zum Streit vor Gericht, wird das dann auch überprüft. Eigenbedarf darf nicht vorgetäuscht werden, nur um eine Wohnung frei zu bekommen. Versucht der Vermieter solche Tricks, muss er unter Umständen Schadenersatz zahlen.

Notwendige Instandsetzungen und Modernisierungen muss der Mieter in der Regel hinnehmen. Wichtig dabei ist, dass der Vermieter sich an seine Informationspflichten hält, also die Bauarbeiten vorher ankündigt.

Arbeiten, die eine besondere Härte bedeuten, können Mieter aber ablehnen. Auch jahreszeitlich bedingte Härten muss man nicht in Kauf nehmen. Dazu zählen zum Beispiel Arbeiten im Winter, bei denen zum Beispiel die Wohnung auskühlt, weil die Heizung ausgetauscht wird.

Hier ist der Taschenrechner gefragt: Seit 2019 kann der Vermieter acht Prozent der für die Modernisierung der Wohnung aufgewendeten Kosten auf die Jahresmiete umlegen.

Ein Beispiel: Hat die Modernisierung der Wohnung 10.000 Euro gekostet, darf der Vermieter nur 800 Euro auf die neue Miete umlegen. Pro Monat wären das dann rund 66 Euro.

Das Hausrecht besagt im Grunde nichts anderes, als dass der Mieter der Hausherr bzw. die Hausherrin der eigenen vier Wände ist. Nach Vertragsunterzeichnung und Schlüsselübergabe darf der Vermieter nicht ohne die Zustimmung des Mieters die Räumlichkeiten betreten. Zudem ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter sämtliche existierenden Schlüssel zur Wohnung zu übergeben.

Soweit der Mietvertrag keine Regelung über die Haustierhaltung enthält, ist die Haltung von Kleintieren in Käfigen oder Aquarien generell zulässig. Ein wenig komplizierter sieht es bei Hunden und Katzen aus: Der Vermieter kann selbst bestimmen, ob er die Vierbeiner duldet oder nicht.

(Dieser Artikel wurde 2021 erstmals veröffentlicht und im März 2025 aktualisiert.)